LASKUTYÖURAKAN SOVITTELU

Kuluttajasopimuksissa annettua hinta-arviota ei saa ylittää yli 15% on kuluttajasuojalain keskeinen normi. Alla oli kysymys asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan (tarkemmin kahden urakoitsijan) välisestä sopimuksesta. Siihen ei lähtökohtaisesti sovelleta kuluttajansuojalakia. Koska osapuolet olivat kuitenkin näin sopineet nimenomaisesti niin kuluttajansuojalakia sovellettiin. (Kyseessä oli kahden yksityihenkilön omistama yhden talon asoy.) Näin olleen 15% sääntö olikin voimassa. Urakoitsija oli arvioinut rakennuksen hinnaksi 550.000 euroa. Loppuhinta oli kuitenkin noin 1.000.000 euroa. Tähän nähden AsOy vaati hinnan kohtuullistamista 550.000 euroon. Hovioikeus kohtuullisti hintaa 900.000 euroon. KKO kuitenkin kumosi hovioikeuden tuomion ja velvoitti AsOy:n maksamaan maksamattomat laskut 114.000e urakoitsijalle AsOy:n jo aiemmin maksaman 834 000 euron lisäksi. AsOy oli myös maksanut toiselle urakoitsijalle C Oy:lle noin 134 000 euroa.

Korkein oikeus arvioi hinnan kohtuullistamista ja katsoi että AsOy:n olisi tullut reklamoida nimenomaisesti sopimusrikkomisesta aikaisemmin n. 750.000e paikkeilla urakoitsijaa että hinta ylittyy sovitusta ja asia riitautetaan. AsOy:n puolustukseksi ei riittänyt se, että loppuhinta ei voinut arvioida ennen urakan loppua eikä se, että urakan suorittaminen olisi vaarantunut, jos reklamointi olisi suoritettu aikaisemmin. AsOy menetteli siis väärin kun se maksoi laskut ja antoi urakoitsijan luulla että suoritus on sopimuksen mukainen. Merkitystä ei ollut sillä että urakoitsija itse tiesi sopimusrikkomuksesta eli hinnan reilusta ylittymisestä.

Yhteenvetona voidaan siten todeta, että reklamaatiovelvollisuus syntyy kaikista sopimusrikkomuksista heti kun sellainen on havaittavissa. Sillä suojataan nimenomaan toista osapuolta.

KKO:2017:71
Rakennusurakka - Oikeustoimi - Oikeustoimen kohtuullistaminen

Diaarinumero: S2016/754
Taltio: 2013
Antopäivä: 20.10.2017
Kysymys laskutyönä toteutetun rakennusurakan hinnan sovittelun edellytyksistä.

OikTL 36 §
KSL 4 luku 1 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Etelä-Karjalan käräjäoikeuden tuomio 21.9.2015, muutoksenhaku Itä-Suomen hovioikeudessa ja hovioikeuden tuomio 14.7.2016 selostetaan tarpeellisilta osin Korkeimman oikeuden ratkaisussa.

Asian ovat ratkaisseet käräjäoikeudessa käräjätuomari Terhi Anttila ja hovioikeudessa hovioikeuden jäsenet Marja-Leena Honkanen, Juha Nieminen ja Katja Rytkönen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
A Oy:lle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna koskemaan sitä kysymystä, onko Asunto Oy B:n maksuvelvollisuutta hovioikeuden tuomiossa todettujen seikkojen perusteella kohtuullistettava ja mikä merkitys tätä arvioitaessa on sillä, että asunto-osakeyhtiö oli kahta laskua lukuun ottamatta maksanut kaikki laskut niistä erikseen reklamoimatta. Kysymys valitusluvan myöntämisestä A Oy:lle muilta osin sekä kysymys valitusluvan myöntämisestä C Oy:lle siirrettiin ratkaistavaksi valituksen käsittelyn yhteydessä.

A Oy vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että Asunto Oy B velvoitetaan suorittamaan A Oy:lle 114 870,92 euroa korkoineen, että asunto-osakeyhtiön vastakanne ja kanne hylätään ja että A Oy vapautetaan kaikesta maksuvelvollisuudesta asunto-osakeyhtiölle.

C Oy vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio C Oy:n osalta kumotaan ja Asunto Oy B:n kanne hylätään.

Asunto Oy B vastasi valituksiin ja vaati, että ne hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Ratkaisu valituslupahakemuksiin

A Oy:lle ei myönnetä valituslupaa siltä osin kuin kysymys valitusluvan myöntämisestä on siirretty ratkaistavaksi valituksen käsittelyn yhteydessä.

C Oy:lle myönnetään valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna koskemaan sitä kysymystä, onko C Oy hovioikeuden tuomiossa todettujen seikkojen perusteella velvollinen palauttamaan Asunto Oy B:lle sen maksamaa urakkahintaa.

Pääasiaratkaisun perustelut

Asian tausta

1. A Oy urakoitsijana ja Asunto Oy B tilaajana olivat huhtikuussa 2012 tehneet asuintalon ja autotallin rakentamista koskevan urakkasopimuksen.

2. A Oy oli luovuttanut kohteen Asunto Oy B:lle 26.11.2013. Asunto Oy B oli ennen kohteen luovuttamista maksanut A Oy:lle urakkahintaa yhteensä 834 389,21 euroa. Lisäksi Asunto Oy B oli maksanut C Oy:lle 134 148,70 euroa.

3. Asunto Oy B oli kieltäytynyt maksamasta A Oy:n 7.12.2013 ja 29.12.2013 päivättyjä laskuja nrot 590 ja 596, määriltään 110 912,68 euroa ja 17 440 euroa, katsoen, että hankkeen kokonaiskustannukset olivat nousseet liian suuriksi. A Oy oli keskeyttänyt työt ja 15.4.2014 purkanut sopimuksen.

Asian käsittely käräjäoikeudessa

A Oy:n kanne

4. A Oy on vaatinut, että Asunto Oy B velvoitetaan suorittamaan sille urakkahintasaatavaa edellä mainittujen laskujen 590 ja 596 mukaisesti yhteensä 128 352,68 euroa viivästyskorkoineen. Käräjäoikeus on kanteen enemmälti hyläten velvoittanut Asunto Oy B:n suorittamaan A Oy:lle 107 860,20 euroa viivästyskorkoineen.

Asunto Oy B:n vastakanne

5. Asunto Oy B on vaatinut ensisijaisesti, että urakkasopimuksen kokonaishinnaksi ja Asunto Oy B:n maksuvelvollisuuden enimmäismääräksi vahvistetaan 522 721,45 euroa ja että A Oy velvoitetaan palauttamaan Asunto Oy B:n suoritukset urakkahinnan ylittävältä osalta viivästyskorkoineen. Toissijaisesti Asunto Oy B on vaatinut, että urakkahinta ja Asunto Oy B:n maksuvelvollisuus kohtuullistetaan 600 000 euroon ja että A Oy velvoitetaan palauttamaan Asunto Oy B:n maksamat maksut tämän määrän ylittävältä osalta. Lisäksi Asunto Oy B on esittänyt vahingonkorvausvaatimuksen, josta Korkeimmassa oikeudessa ei ole kysymys.

6. Käräjäoikeus on hylännyt Asunto Oy B:n urakkahintaan liittyvät vaatimukset.

Asunto Oy B:n kanne

7. Asunto Oy B on vaatinut, että A Oy ja C Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan tai palauttamaan sille sen C Oy:lle maksamat 134 148,70 euroa viivästyskorkoineen. Käräjäoikeus on hylännyt kanteen.

Asian käsittely hovioikeudessa

Muutosvaatimukset hovioikeudessa

8. Asunto Oy B on valituksessaan vaatinut, että sen käräjäoikeudessa esittämät vaatimukset hyväksytään ja A Oy:n vaatimukset hylätään. A Oy ja C Oy ovat vastustaneet Asunto Oy B:n muutosvaatimuksia.

9. A Oy on vaatinut vastavalituksessaan, että sen kanne hyväksytään kaikilta osin. Asunto Oy B on vastustanut A Oy:n muutosvaatimusta.

Asunto Oy B:n valituksen ja vastauksen perusteet

10. Asunto Oy B on ensisijaisesti katsonut, että urakkasopimuksessa oli sovittu urakan kokonaishinnaksi 550 000 euroa. Se ei sen vuoksi ole velvollinen maksamaan A Oy:lle enempää kuin sovitun kokonaishinnan, ja sovitun hinnan ylittävät suoritukset on palautettava. A Oy on ainakin antanut urakan hinta-arvioksi 550 000 euroa. Osapuolet ovat sopineet, että heidän sopimussuhteeseensa sovelletaan kuluttajansuojalakia, eikä Asunto Oy B:n maksuvelvollisuus kuluttajansuolain säännösten mukaan voi olla suurempi kuin hinta-arvion määrä lisättynä 15 prosentilla.

11. Asunto Oy B:n maksuvelvollisuudesta oli joka tapauksessa vähennettävä laskuihin 590 ja 596 sisältyvät kustannukset sellaisista töistä, joista A Oy:llä ei urakkasopimuksen mukaan ollut oikeutta veloittaa Asunto Oy B:tä. Samoin maksuvelvollisuudesta oli vähennettävä Asunto Oy B:n kolmansille maksamat, A Oy:n vastuulle urakkasopimuksen mukaan kuuluneet erät.

12. Toissijaisesti Asunto Oy B on katsonut, että sen maksuvelvollisuutta on kohtuullistettava siten, että maksuvelvollisuuden määrä on ensisijaisesti 550 000 euroa, toissijaisesti 632 500 euroa, kolmassijaisesti 732 000 euroa ja joka tapauksessa enintään sen jo A Oy:lle maksamat 834 389,21 euroa.

13. A Oy oli tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta antanut virheellisen hinta-arvion ja laiminlyönyt ilmoittaa ajoissa hinta-arvion ylittymisestä. A Oy oli laskuttanut yleiseen tasoon nähden kohtuuttomia katteita sekä yleiskuluja ja veloitettujen työtuntien määrä ja rakentamiseen käytetty aika oli ollut kohtuuton. A Oy oli laiminlyönyt kilpailuttaa merkittävät hankinnat ja tilaajan edun valvominen oli muutenkin laiminlyöty. Rakennuskustannukset olivat kohtuuttomasti ylittäneet yleisen rakennuskustannustason, joka oli noin 732 000 euroa. A Oy oli veloittanut Asunto Oy B:ltä kustannuksia, jotka kuuluivat A Oy:n vastattaviksi, ja Asunto Oy B oli maksanut kolmansille A Oy:n vastuulle kuuluvia kustannuksia.

14. Asunto Oy B ei ollut laiminlyönyt reklamaatiota. Se oli tehnyt reklamaation urakkahinnan ylityksestä maaliskuussa 2013 saatuaan tietää, että kustannukset nousisivat 750 000 euroon. Se oli 16.12.2013 ilmoittanut kirjallisesti A Oy:n ja C Oy:n edustajille, ettei se maksa enää mitään urakkaan liittyviä laskuja, koska laskutus oli jo ylittänyt sovitun urakkahinnan.

15. Asunto Oy B ei ollut hyväksynyt urakkahinnan ylitystä, mutta sen oli ollut pakko maksaa laskuja, jotta kohde olisi valmistunut ajoissa. Reklamaatio oli voitu tehdä vasta, kun Asunto Oy B oli saanut tietää lopullisen urakkahinnan ja saanut urakkahintaa koskevat laskut sekä laskuja koskevat selvitykset.

16. A Oy:n ja C Oy:n tuli yhteisvastuullisesti palauttaa Asunto Oy B:n C Oy:lle maksamat, C Oy:n perusteettomasti laskuttamat erät. Asunto Oy B:llä oli ollut sopimus vain A Oy:n kanssa, ja C Oy oli ollut A Oy:n aliurakoitsija, eikä Asunto Oy B:llä ollut ollut C Oy:hyn kohdistuvaa maksuvelvollisuutta. Asunto Oy B oli maksanut C Oy:n laskut erehdyksessä, koska se oli ymmärtänyt laskujen olevan osa A Oy:n kanssa sovittua urakkahintaa. C Oy:n laskuihin sisältyi eriä, joita urakkasopimuksen mukaan ei saanut laskuttaa, ja työtuntien määrä oli kohtuuton.

A Oy:n vastauksen ja vastavalituksen perusteet

17. A Oy on vedonnut siihen, että Asunto Oy B ei ollut maaliskuussa 2013 eikä myöhemminkään ennen kohteen luovuttamista reklamoinut kustannusarvion ylittymisestä, vaan se oli maksanut kahta laskua lukuun ottamatta kaikki laskut niistä reklamoimatta tai varaumaa tekemättä.

18. Työ oli sovittu tehtäväksi laskutyönä ja sopimuksen perusteella Asunto Oy B on ollut velvollinen maksamaan kaikki rakennuskustannukset. Kuluttajansuojalain soveltumisesta sopimussuhteeseen ei ollut sovittu.

19. Perusteita suoritusvelvollisuuden kohtuullistamiselle ei ollut. Reklamaatiovelvollisuus koski myös kohtuullistamisvaatimusta.

20. A Oy ei ollut johtanut Asunto Oy B:tä harhaan todellisista rakennuskustannuksista eikä se ollut antanut eikä olisi edes voinut antaa sitovaa hinta-arviota, koska sisustussuunnitelmat olivat valmistuneet vasta keväällä 2013. Sopimukseen oli kirjattu Asunto Oy B:n tavoitehinta, mutta Asunto Oy B ei ollut pyrkinyt tähän tavoitehintaan eikä muuttanut suunnitelmia kustannuksia alentaakseen, vaikka se olisi ollut mahdollista. Toteutuneet rakennuskustannukset eivät olleet kohtuuttomia tai liiallisia suhteessa työn tulokseen ja laajuuteen. Vaatimus oli A Oy:n liikevaihtoon ja maksukykyyn nähden kohtuuton.

21. C Oy oli ollut suorassa sopimussuhteessa Asunto Oy B:hen, se oli suorittanut laskuttamansa työn ja veloitus oli ollut asianmukainen. A Oy ei ollut Asunto Oy B:hen nähden palautusvastuussa, vaikka C Oy:lle olisi maksettu liikaa. Jos C Oy ei olisi laskuttanut suoraan Asunto Oy B:tä vaan A Oy:tä, Asunto Oy B olisi ollut laskutyösopimuksen perusteella velvollinen suorittamaan A Oy:lle aliurakoitsijan laskutuksen määrän.

C Oy:n vastauksen perusteet

22. C Oy on katsonut, että sen ja Asunto Oy B:n välillä on ollut laskutyötä koskeva sopimussuhde. Asunto Oy B oli hyväksynyt sopimuksen syntymisen ja laskutetut työt, eikä se ollut reklamoinut laskuista tai työerittelyistä. Työtuntien määrä ei ollut kohtuuton.

Hovioikeuden tuomio

23. Hovioikeus on katsonut, että Asunto Oy B ei ollut tehnyt asiassa varsinaista reklamaatiota. Kun Asunto Oy B:n ilmoitukseen maaliskuussa 2013 ei ollut sisältynyt yksilöityä ilmoitusta siitä, että Asunto Oy B piti A Oy:n menettelyä sopimusrikkomuksena, ja kun Asunto Oy B oli jatkanut hanketta tyytymättömyydestään huolimatta, A Oy ei ollut voinut Asunto Oy B:n ilmoituksen perusteella varautua Asunto Oy B:n myöhemmin sopimusrikkomuksen perusteella esittämiin vaatimuksiin. Reklamaatio hinnan ylittymisestä tai yksittäisistä laskuista ei kuitenkaan ollut ollut tarpeen, koska A Oy oli tiennyt ylittäneensä sopimukseen merkityn hinnan.

24. Urakka oli sovittu tehtäväksi laskutyönä ja osapuolet olivat sopineet 550 000 euron hinta-arviosta. Osapuolten keskinäisen sopimuksen perusteella sopimukseen tuli sovellettavaksi kuluttajansuojalaki, vaikka Asunto Oy B ei ollutkaan kuluttaja. Koska hinta-arvio oli sopimuksen mukaan ollut vain urakoitsijaa sitomaton suuntaa-antava hinta-arvio, kuluttajansuojalain 9 luvun 23 §, jonka mukaan suorituksen hinta saa ylittää hinta-arvion enintään 15 prosentilla, ei tullut sovellettavaksi. Sopimuksen osaksi otettujen yleisten sopimusehtojen mukaan urakoitsijan oli kuitenkin viipymättä otettava yhteyttä tilaajaan, jos työn kuluessa havaitaan hinnan nousevan huomattavasti ennakoitua suuremmaksi.

25. A Oy:n laskutukseen sisältyi veloitusta työmaapalveluista, joista A Oy:llä ei urakkasopimuksen mukaan ollut oikeutta laskuttaa. Laskun nro 590 osalta määrä oli 6 963,78 euroa ja laskun nro 596 osalta 377,44 euroa. Asunto Oy B:n kolmansille maksamista kustannuksista A Oy:n kustannusvastuulle olivat kuuluneet rakennusaikainen sähkö ja lämmitys sekä vakuutukset.

26. Maksamattomissa laskuissa oli käytetty alinta sopimuksen mukaista yleiskuluprosenttia. Asunto Oy B ei ollut näyttänyt, että laskussa 590 työtuntimäärä tai maksetut palkat olisivat olleet liiallisia.

27. Sovitteluvaatimuksen osalta hovioikeus on katsonut, että A Oy:n ja C Oy:n edustajat X ja Y olivat hinta-arvion antamisen osalta menetelleet huolimattomasti. Hinta-arvion ylittyminen oli ollut havaittavissa jo ennen maaliskuuta 2013, ja A Oy oli laiminlyönyt ilmoittaa ylittymisestä Asunto Oy B:lle sopimusehtojen edellyttämällä tavalla viipymättä. A Oy ei ollut laiminlyönyt hankintojen kilpailuttamista.

28. Todisteena esitetyn rakennusosa-arvion mukaan rakennus olisi voitu rakentaa 732 000 eurolla, mutta rakennusosa-arviossa ei ollut huomioitu kaikkia rakennuksen yksilöllisiä ominaisuuksia, jotka olivat perustellusti nostaneet rakennuskustannukset esitettyä arviota korkeammiksi. Rakennuksen tämänhetkisellä käyvällä arvolla ei ollut merkitystä urakkahinnan kohtuullisuutta arvioitaessa.

29. Hovioikeus katsoi, että koska osapuolet olivat sopineet kuluttajansuojalain soveltamisesta, urakkahinnan sovitteluun oli sovellettava kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n 1 momenttia.

30. Asunto Oy B:n A Oy:lle, C Oy:lle ja kolmansille jo maksamat sekä A Oy:n vielä vaatimat määrät huomioon ottaen urakan kokonaiskustannukset olivat muodostuneet sopimukseen merkittyyn hinta-arvioon nähden kaksinkertaisiksi. Asunto Oy B oli ollut rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen perusteella verrattavissa kuluttajaan. X:llä ja Y:llä oli ammattitaitonsa, kokemuksensa ja koulutuksensa perusteella ollut edellytykset arvioida rakennuskustannusten määrää ja urakkatyyppien ja -ehtojen vaikutusta kustannusten kertymiseen sekä ymmärtää kustannusarvion laatimisen tärkeys.

31. Hinnasta sovittaessa oli käytetty A Oy:n tavanomaisia laskutusperusteita, mutta sovitut hinnat olivat kuitenkin johtaneet ennakoitua olennaisesti suurempaan maksuvelvollisuuteen. A Oy oli antanut hinta-arvion huolimattomasti ja harhaanjohtavasti eikä ollut sopimusehtojen mukaisesti ilmoittanut arvion ylittymisestä. Asunto Oy B:ltä oli veloitettu sekä A Oy:n että kolmansien taholta palveluista, jotka olivat kuuluneet A Oy:n maksettaviksi, ja laskuissa oli osaksi käytetty sovittua suurempia yleiskuluprosentteja.

32. Maksuvelvollisuuden sovittelua vastaan puhui se, että osapuolet olivat sopineet laskutyöurakasta, ja se, että Asunto Oy B:n edustajat olivat oikeustieteen ja kauppatieteen koulutusta saaneina voineet ymmärtää hinnan muodostumistavan. Valitsemalla laskutyöurakan ja jättämällä selvittämättä tarkemmin rakennushankkeen arvioidut kustannukset he olivat ottaneet riskin hinnan nousemisesta hinta-arviota korkeammaksi.

33. Asiaa kokonaisuutena harkittuaan hovioikeus on katsonut, että sopimuksen ehdot ovat johtaneet Asunto Oy B:n kannalta kohtuuttomuuteen ja että maksuvelvollisuutta oli soviteltava siten, että Asunto Oy B:n maksuvelvollisuus urakasta on 900 000 euroa.

34. Hovioikeus on katsonut C Oy:n olleen A Oy:n aliurakoitsija. C Oy:n laskuttamat kustannukset olivat kuuluneet Asunto Oy B:n ja A Oy:n välisen urakan kokonaishintaan. Koska Asunto Oy B oli urakkasopimuksen perusteella maksanut laskuja sekä A Oy:lle että C Oy:lle, ne vastasivat yhteisvastuullisesti Asunto Oy B:n suoritusten palauttamisesta kohtuulliseksi katsotun maksuvelvollisuuden ylittävältä osalta.

35. Hovioikeus on muuttanut käräjäoikeuden tuomiota siten, että A Oy:n kanne on hylätty ja että A Oy ja C Oy on velvoitettu yhteisvastuullisesti palauttamaan Asunto Oy B:lle sen maksamaa urakkahintaa 68 537,91 euroa viivästyskorkoineen.



Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

36. A Oy on Korkeimmassa oikeudessa vaatinut hovioikeuden tuomiota muutettavaksi siten, että Asunto Oy B:n vastakanne ja kanne hylätään ja että Asunto Oy B velvoitetaan suorittamaan A Oy:lle A Oy:n kanteessaan velkomia saatavia 114 870,92 euroa viivästyskorkoineen. A Oy:n vaatima määrä perustuu laskujen 590 ja 596 määriin, joista on vähennetty hovioikeuden sopimukseen perustumattomaksi katsoma veloitus sekä hovioikeuden A Oy:n vastuulle kuuluviksi katsomat Asunto Oy B:n kolmansille maksamat erät. A Oy on katsonut, että asiassa ei ole perusteita maksuvelvollisuuden sovittelulle. Asunto Oy B on menettänyt oikeutensa vedota kohtuuttomuuteen, kun se ei ole reklamoinut hinta-arvion ylittymisestä ja on maksanut A Oy:n laskut varaumia tekemättä. A Oy:n suorituksen ja veloituksen välillä ei ole myöskään osoitettu olevan sovittelun edellyttämää epätasapainoa.

37. C Oy on valituksessaan vaatinut, että hovioikeuden tuomio kumotaan C Oy:n osalta ja Asunto Oy B:n kanne hylätään. Se on katsonut, että sen palautusvelvollisuus ei voi perustua sopimuksen sovitteluun, koska se ei ole osapuolena A Oy:n ja Asunto Oy B:n välisessä sopimuksessa. Palautusvelvollisuudelle ei ole muitakaan perusteita, koska C Oy:n laskutus on perustunut sen tekemään työhön, tarvikkeisiin, materiaaleihin ja kalustovuokriin. C Oy:n tekemistä töistä ei ole laadun tai hinnan osalta reklamoitu missään vaiheessa rakennustyön aikana eikä sen jälkeen ja laskut on maksettu varaumia tekemättä.

38. Asunto Oy B on vastustanut A Oy:n ja C Oy:n muutosvaatimuksia katsoen, että hovioikeuden tuomio on oikea ja että asiassa on ollut hovioikeuden esittämillä perusteilla edellytykset maksuvelvollisuuden sovittelulle ja C Oy:n palautusvelvollisuudelle.

39. Hovioikeus on tuomionsa perusteluissa ottanut kantaa Asunto Oy B:n väitteisiin siitä, että A Oy:n laskuihin nro 590 ja 596 on sisältynyt perusteetonta laskutusta ja että Asunto Oy B:n maksuvelvollisuudesta on vähennettävä Asunto Oy B:n kolmansille maksamien suoritusten määrät. Näitä hovioikeuden johtopäätöksiä ei ole Korkeimmassa oikeudessa riitautettu. Korkeimmassa oikeudessa on siten kysymys vain siitä, tuleeko Asunto Oy B:n maksuvelvollisuutta hovioikeuden tuomiossa todettujen seikkojen perusteella kohtuullistaa. Jos vastaus kysymykseen on kieltävä, A Oy:n ja C Oy:n muutosvaatimukset on hyväksyttävä. Jos vastaus on myöntävä, on arvioitava, mikä on Asunto Oy B:n maksuvelvollisuuden kohtuullinen määrä. Jos kohtuullinen määrä on alempi kuin Asunto Oy B:n jo maksama määrä, on vielä arvioitava, vastaako palautettavan määrän suorittamisesta pelkästään A Oy vai vastaavatko A Oy ja C Oy siitä yhteisvastuullisesti.

Sovellettavat säännökset

40. Hovioikeus on sovitellut Asunto Oy B:n maksuvelvollisuutta kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n nojalla. A Oy on valituksessaan katsonut, että mainittu säännös ei sovellu sen ja Asunto Oy B:n väliseen sopimussuhteeseen, vaan sovittelun edellytykset määräytyvät varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (jäljempänä oikeustoimilaki) 36 §:n nojalla.

41. Kuluttajansuojalaki koskee lain 1 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan kulutushyödykkeiden tarjontaa, myyntiä ja muuta markkinointia elinkeinonharjoittajilta kuluttajille. Se ei siten soveltamisalasäännöksensä mukaan sovellu urakkasopimukseen, jonka molemmat osapuolet ovat yhtiöitä.

42. Hovioikeus, jonka tuomioon ei tältä osin ole myönnetty valituslupaa, on katsonut, että A Oy ja Asunto Oy B ovat sopineet, että niiden väliseen sopimukseen sovelletaan kuluttajansuojalain säännöksiä. Korkein oikeus katsoo, että kuluttajansuojalain säännökset, mukaan lukien sopimuksen sovittelua koskeva kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §, tulevat sen vuoksi osapuolten välillä sovellettaviksi osapuolten sopimusehdon nojalla.

43. Osapuolten sopimus kuluttajansuojalain soveltamisesta ei sulje pois mahdollisuutta sovitella sopimusehtoja oikeustoimilain 36 §:n nojalla. Siten urakkasopimuksen mukaista maksuvelvollisuutta voidaan sovitella, jos sovittelulle on joko kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:ssä tai oikeustoimilain 36 §:ssä säädetyt edellytykset.

44. Kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n mukaan sopimuksen ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Sopimuksen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta. Kohtuuttomuutta arvioitaessa otetaan huomioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot ja, jollei saman luvun 2 §:stä muuta johdu, olojen muuttuminen sekä muut seikat. Luvun 2 §:ssä säädetyt rajoitukset eivät tule sovellettaviksi tässä asiassa.

45. Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaan oikeustoimen ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Pykälän 3 momentin mukaan oikeustoimen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta.

Sovitteluvaatimuksen esittämisen ajankohdan merkitys

46. A Oy on katsonut, ettei Asunto Oy B voi vaatia maksuvelvollisuutensa sovittelua, koska se ei ole tehnyt reklamaatiota hinta-arvion ylittymisestä ja koska se on maksanut A Oy:n laskut kahta lukuun ottamatta varaumaa tekemättä. Asunto Oy B on saanut tietää hinta-arvion ylittymisestä jo keväällä 2013, mutta se on ensimmäisen kerran kieltäytynyt A Oy:n laskujen maksamisesta sen jälkeen, kun rakennuskohde oli luovutettu sille marraskuussa 2013. Sovittelua koskeva vaatimus oli esitetty vielä myöhemmin.

47. Asunto Oy B on esittänyt, että sen saatua tiedon kustannusarvion ylittymisestä keväällä 2013 rakennustyö on ollut jo niin pitkällä, että urakan keskeyttäminen tai laskujen maksamatta jättäminen ei ole enää tullut kysymykseen.

48. Kuluttajansuojalakiin tai oikeustoimilakiin ei sisälly säännöstä siitä, missä ajassa sovitteluvaatimus on esitettävä. Kuluttajansuojalain esitöissä todetaan, ettei lakiin ole käytännössä esiintyvien tapausten moninaisuuden takia otettu säännöstä sovitteluvaatimuksen esittämisen ajankohdasta (HE 8/1977 vp s. 40). Oikeustoimilain 36 §:n esitöiden mukaan sovittelun vaatimiselle ei ole asetettu määräaikaa, vaan on katsottu tarkoituksenmukaiseksi jättää vaatimuksen esittämisen ajankohdan merkitys tuomioistuimen harkittavaksi (HE 247/1981 vp s. 17).

49. Korkein oikeus toteaa, että sopimuksen sovittelun edellytysten arviointi on kokonaisharkintaa, jossa on punnittava vastakkain toisaalta sovittelun puolesta ja toisaalta sitä vastaan puhuvia seikkoja. Tässä harkinnassa merkitystä on myös sillä, millä tavalla sovittelua vaativa osapuoli on menetellyt sovittelun perusteeksi vetoamistaan seikoista tiedon saatuaan. Se, että sovittelua vaativa osapuoli on toiminnallaan tai passiivisuudellaan antanut toiselle osapuolelle aiheen luottaa siihen, että hän hyväksyy sopimusehdon itseään sitovaksi ja haluaa pysyä sopimuksessa, on yleensä sovittelua vastaan puhuva seikka. Sovittelua vaativan osapuolen menettelylle annettavaa merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon muun muassa sovitteluvaatimuksen perusteet, osapuolten asema, sovittelua vaativan osapuolen menettelyn syyt sekä menettelyn vaikutukset toisen osapuolen toimintaan.

Asunto Oy B:n tieto sovitteluvaatimuksen perusteeksi esitetyistä seikoista

50. Asunto Oy B on vedonnut perusteena sopimuksen sovittelulle ensiksi siihen, että A Oy on toiminut huolimattomasti antaessaan virheellisen hinta-arvion ja että A Oy on laiminlyönyt ilmoittaa hinta-arvion ylittymisestä. Sopimukseen on merkitty hinta-arvioksi 550 000 euroa, kun todelliset rakentamiskustannukset ovat olleet tähän nähden kaksinkertaiset. Lisäksi osapuolten välisissä suoritusvelvollisuuksissa on ollut merkittävä epätasapaino, sillä kohde olisi hovioikeudessa esitetyn todistelun perusteella voitu rakentaa 732 000 eurolla ja sen markkina-arvo jää merkittävästi alle veloitettujen rakennuskustannusten. Kun otetaan huomioon vielä vastoin sopimusta Asunto Oy B:ltä laskutetut työmaapalvelut, Asunto Oy B:llä maksatetut keittiökalusteet ja muut Asunto Oy B:n kolmansille urakasta maksamat kustannukset sekä Asunto Oy B:n urakan loppuun saattamisesta maksamat kustannukset, sopimuksen ehdot ovat johtaneet kohtuuttomuuteen.

51. Hinta-arvion ylittyminen on hovioikeuden tuomiossa todetuin tavoin tullut Asunto Oy B:n tietoon ensimmäisen kerran maaliskuussa 2013, jolloin X on sähköpostiviestissään 11.3.2013 ilmoittanut Asunto Oy B:tä edustaneelle Z:lle, että rakennus ei valmistu ainakaan alle 750 000 eurolla. Tämän jälkeen Z on antanut projektin kustannusten arvioinnin ulkopuolisen rakennusalan asiantuntijan tehtäväksi. Sittemmin osapuolet ovat X:n ja Z:n hovioikeudessa kertoman mukaan arvioineet kokonaiskustannuksiksi ainakin 850 000 euroa. Tämän arvion ylittyminen on selvinnyt Asunto Oy B:lle viimeistään silloin, kun siltä on laskutettu määrän ylittäviä kustannuksia.

52. Korkein oikeus toteaa, että ennen kuin Asunto Oy B on kieltäytynyt A Oy:n kahden viimeisen laskun maksamisesta, se on maksanut A Oy:lle yhteensä noin 834 000 euroa ja C Oy:lle noin 134 000 euroa. Sen lisäksi se on maksanut joitakin rakennuskustannuksia suoraan kolmansille. Asunto Oy B:n on täytynyt edellä mainittuja kustannuksia koskevat laskut saadessaan tietää, että kokonaiskustannukset muodostuvat vielä suuremmiksi, koska rakentaminen on tuossa vaiheessa ollut kesken.

53. Asunto Oy B:n velvollisuuksiin tilaajana on kuulunut sille osoitettujen laskujen tarkastaminen ja niiden mahdollisesta epäselvyydestä tai virheellisyydestä reklamoiminen ennen laskujen maksamista. Asunto Oy B on jo maaliskuussa 2013 kääntynyt rakennusalan asiantuntijan puoleen rakennuskustannusten selvittämiseksi. Asunto Oy B:n puolesta asiassa toimineella Z:lla on oikeustieteellisen koulutuksensa perusteella ollut edellytykset arvioida Asunto Oy B:n oikeudellista asemaa.

54. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että Asunto Oy B on viimeistään syksyllä 2013 saanut hankkeen kokonaiskustannuksista riittävän tiedon arvioidakseen kustannusarvion ylittymisen ja sitä koskeneen tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin merkitystä sekä laskutettujen kustannusten sopimuksenmukaisuutta ja kohtuullisuutta.

Asunto Oy B:n menettely

55. Hovioikeuden tuomiossa todetun mukaisesti Asunto Oy B:tä edustanut Z on saatuaan tiedon kustannusarvion ylittymisestä ilmoittanut 14.3.2013 A Oy:lle, että Asunto Oy B oli antanut kustannukset ulkopuolisen asiantuntijan selvitettäviksi. Z ei ollut kuitenkaan ilmoittanut, että Asunto Oy B pitäisi kustannusarvion ylittymistä A Oy:n sopimusrikkomuksena. Z on 17.3.2013 ilmoittanut, että rakennushanketta oli päätetty jatkaa.

56. Asiassa on riidatonta, että Asunto Oy B on kahta joulukuussa 2013 päivättyä laskua lukuun ottamatta maksanut kaikki A Oy:n laskut niistä erikseen reklamoimatta. Se on siten jatkanut hanketta ja laskujen maksamista vielä sen jälkeen, kun A Oy:n ja C Oy:n siltä veloittamat kustannukset ovat nousseet noin miljoonaan euroon.

57. Korkein oikeus katsoo, että kun Asunto Oy B on kustannusarvion ylittymisestä tiedon saatuaankin jatkanut rakennushanketta ja maksanut sille osoitetut laskut kyseenalaistamatta maksuvelvollisuuttaan, A Oy on voinut perustellusti luottaa siihen, että se tulee saamaan Asunto Oy B:ltä urakkasopimuksessa sovittujen maksuperusteiden mukaisen vastikkeen rakennustyöstään ja sille rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista.

Sovittelun edellytysten arviointi

58. Asunto Oy B:n menettelyä arvioitaessa on otettava huomioon se, että huolimattomasti annettu virheellinen hinta-arvio ja hinta-arvion ylittymistä koskevan tiedonannon laiminlyönti ovat sellaisia seikkoja, joihin Asunto Oy B olisi voinut vedota urakoitsijan virheinä. Virheisiin perustuvien vaatimusten esittäminen olisi yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden ja sopimussuhteeseen osapuolten välisen sopimuksen perusteella sovellettavien kuluttajansuojalain säännösten mukaan edellyttänyt virheistä ilmoittamista kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta. Sopimuksen osaksi otettujen yleisten sopimusehtojen kohdan 12.4 mukaan virheilmoitus on tullut tehdä kohtuullisen ajan, normaalisti 14 vuorokauden, kuluessa siitä, kun tilaaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Reklamaatiovelvollisuuden merkitystä ja sen urakoitsijalle tarjoamaa suojaa olisi omiaan heikentämään se, jos urakoitsijan virheiden perusteella soviteltaisiin tilaajan maksuvelvollisuutta silloin, kun tilaaja on laiminlyönyt reklamaation.

59. Toisin kuin hovioikeus, Korkein oikeus katsoo, ettei pelkästään se seikka, että A Oy on tiennyt sopimukseen merkityn hinta-arvion ylittymisestä, ole tehnyt reklamaatiosta tarpeetonta. Reklamaation tarkoituksena on muun muassa, että sopimusta rikkonut osapuoli voi varautua toisen osapuolen esittämiin vaatimuksiin ja pyrkiä erimielisyyden ratkaisemiseen neuvottelemalla. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää sitä, että loukattu osapuoli ilmoittaa vastapuolelleen sopimusrikkomuksesta. Reklamaatio on pääsääntöisesti tarpeen myös silloin, kun sopijapuoli olisi voinut itsekin havaita laiminlyöneensä sopimusvelvoitteitaan.

60. Asunto Oy B on esittänyt perusteena menettelylleen, että rakennushanke on ollut niin pitkällä, ettei urakan keskeyttäminen tai laskujen maksamatta jättäminen tullut enää kysymykseen. Tältä osin Korkein oikeus toteaa, ettei se, että urakan keskeyttäminen ei ole ollut tarkoituksenmukaista, ole estänyt riitauttamasta maksuvelvollisuutta jo rakentamisen aikana. Sitä, että tilaaja lykkää erimielisyyksistä ilmoittamista, jotta urakoitsija jatkaisi sopimuksen täyttämistä, ei voida pitää hyväksyttävänä menettelynä. Maksuvelvollisuutta koskevien erimielisyyksien ilmoittaminen viipymättä on urakoitsijan kannalta tärkeää, koska urakoitsijalle aiheutuu kustannuksia rakennustöistä ja hankinnoista niin pitkään kuin sopimuksen täyttämistä jatketaan.

61. Urakkasopimuksen mukaan Asunto Oy B:n maksuvelvollisuus on määräytynyt tehtyjen työtuntien määrän ja hankintojen kustannusten perusteella. A Oy on vedonnut siihen, että Asunto Oy B on kustannusarvion ylittymisestä tiedon saatuaankin käyttänyt päätösvaltaansa rakennuskustannuksiin vaikuttavalla tavalla. Mikäli Asunto Oy B:n maksuvelvollisuutta soviteltaisiin, jäisivät myös näistä Asunto Oy B:n päätöksistä aiheutuneet kustannukset osittain A Oy:n kannettaviksi. Jos Asunto Oy B sitä vastoin olisi ilmoittanut hinta-arvion ylittämisestä heti tultuaan siitä tietoiseksi, A Oy olisi voinut omalta osaltaan varautua tilanteeseen ja esimerkiksi neuvotella Asunto Oy B:n kanssa vaihtoehdoista, joilla vielä jäljellä olleiden rakennustöiden kustannuksissa voidaan mahdollisesti saavuttaa säästöä. Asunto Oy B on kuitenkin antanut A Oy:n olla aina rakennuskohteen luovuttamiseen asti siinä käsityksessä, että Asunto Oy B hyväksyy sopimuksenmukaisen maksuvelvollisuutensa. Korkein oikeus katsoo, että näissä olosuhteissa maksuvelvollisuuden sovittelu olisi A Oy:n kannalta kohtuutonta.

62. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että edellytyksiä Asunto Oy B:n maksuvelvollisuuden sovittelulle kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n tai oikeustoimilain 36 §:n nojalla ei ole.

C Oy:n palautusvelvollisuus

63. Hovioikeuden tuomion mukainen C Oy:n palautusvelvollisuus on perustunut siihen, että hovioikeus on sovitellut Asunto Oy B:n maksuvelvollisuutta. Kun Korkein oikeus on edellä katsonut, että edellytyksiä sovittelulle ei ole, eikä Asunto Oy B ole Korkeimmassa oikeudessa esittänyt muita perusteita palautusvelvollisuudelle, Asunto Oy B:n C Oy:hyn kohdistamat vaatimukset on hylättävä.

Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomiota muutetaan seuraavasti.

Asunto Oy B velvoitetaan suorittamaan A Oy:lle 114 870,92 euroa 9,5 prosentin viivästyskorkoineen 103 948,90 eurolle 17.12.2013 lukien ja 10 922,02 eurolle 3.1.2014 lukien.

Asunto Oy B:n kanne ja vastakanne hylätään. A Oy ja C Oy vapautetaan velvollisuudesta palauttaa urakkahintaa Asunto Oy B:lle