Talopaketit

Talopaketti sopimus on monimutkainen ja paljon yksityiskohtia sisältävä sopimusasiakirja. Sen tutkimisessä on syytä käyttää rakennusalan asiantuntijaa ja juristia.

Lähtökohtana on että toimittajan ja tilaajan välinen sopimus sitoo osapuolia. Kuluttajasuojalaissa on kuitenkin pakottavia säännöksiä mm. ennakkomaksujen osalta, joita on sovellettava vaikka toisin olisi toimitussopimuksessa sovittu.

Ensisijaisena normina sovelletaan siis KSL 9 lukua ja sen normeja mm. laskujen pidättämisestä, viivästyksestä jne. Sen lisäksi tulee noudatettavaksi talopakettitoimittajien omat yleiset ehdot tai PTT ry:n alla oleva yleiset sopimusehdot jos ne ovat osa sopimusta. Ne tulevat sovellettavaksi vain jos eivät ole ristiriidassa kuluttajasuojalain kanssa.

Kuluttajavirastolla on hyvät ohjeet talopakettitoimituksille.

Mitä tarkoittavat talopakettien eri käsitteet käy ilmi seuraavasta:

Talovalmis, muuttovalmis, vesikattovalmis, runkovalmis, elementtipaketti ja materiaalipaketti. Katso Pientaloteollisuus PTT ry talopakettien toimitussisällöt.

Usein talopakettitoimituksissa viitataan Pientaloteollisuus ry:n yleisiin sopimusehtoihin.

Hirsitalopaketteihin on omat yleiset sopimusehdot, jotka kuluttaja-asiamies on tarkastanut ja hyväksynyt katso täältä.

Talopaketin valinta

Talopakettitoimituksiin kannattaa perehtyä kokeneen asiantuntijan kanssa. Provisiopalkalla toimivan myyjän intressi ei ole sama kuin tilaajan. Tilaajan on ymmärrettävä selkeästi mitä paketti sisältää ja mitä jää muualta hankittavaksi ja mitkä ovat toimituksen riskit ja miten niihin voi varautua. Mikäli toimitus ei ole sovitun kaltainen, vahingot voivat olla isot ja riidan selvittely kestää vuosia.Erityisesti on varmistuttava, että maksuerät lankeavat maksuun vasta kun ko erä on toimitettu ja että maksuerä vastaa toimitetun erän arvoa. Tätä on maallikon vaikea arvioida ja silloin korostuu oman asiantuntijan esim. vastaavan työnjohtajan (vastaava mestari) ammattitaito ja tietämys. Tämä on muuten juuri se syy, että kannattaa valita oma työnjohtaja valvomaan toimitusta.

Hinnan maksaminen

Tilaajan on oltava tarkkana toimitusten sopimuksenmukaisuudesta ja tarkastettava osatoimitusten sisältö ja vastaako se sovittua jotta maksuerä voidaan maksaa. Tilaajan on pidätettävä maksusta kiistan alainen osa ja ilmoitettava tämä toimittajalle viipymättä osatoimituksen jälkeen. Tämä on paras tapa varmistua toimittajan aktiivisuudesta ja yhteistyöhalusta. Riidanalainen osa on jätettävä sivuun odottamaan loppuselvitystä. Perusteetta tehty pidätys johtaa toisaalta viivästyskorkoon (2023 yli 10%) joten maksusta pidättäytyminen täytyy tapahtua perustellusti.

Konkurssi

Mikäli talopakettitoimittaja menee konkurssiin, kuten Jukkatalo Oy tapauksessa on käynyt, keskeytyy toimitus ja tilaaja joutuu hankkimaan uudet tekijät ja materiaalit.

Kaikki tontille toimitetut talotoimittajan sopimukseen kuuluvat materiaalit siirtyvät tilaajalle. Tehtaalla olevat jäävät konkurssipesälle. TIlaajan omat alihankintasopimukset ovat omia sopimuksiaan eivätkä ole tässä konkurssinäkökulmasta ongelmallisia. Niihin ei konkurssi vaikuta.

Ongelmia on syntynyt siinä vaiheessa kun konkurssista on lähtenyt huhu liikkeelle ja talotoimittajan alla toimivat tavarantoimittajat pyrkivät minimoimaan vahinkojaan viivyttämällä toimituksia tai jopa hakemalla toimittamiaan tavaroita tilaajalta takaisin. Ensimmäiseen ei voi puuttua konkurssitilanteessa koska tavaraa ei ole toimitettu ja jJälkimmäinen on tietysti laitonta.

Kuluttajaa suojataan kuluttajasuojalaissa siten, että kuluttaja maksaa vain toimitetusta tavarasta ja palvelusta kun on sen saanut ja voinut sen tarkastaa. Mikäli talopakettia toimitettaessa sovitaan ennakko maksusta, on kuluttajalle järjestettävä pankkitakaus tai vastaava tulevaa toimitusta turvaava vakuus.

Vahinkoa syntyy varmasti ja se on valvottava muiden velkojien tavalla konkurssipesän omaisuudesta. Tämä kestää vuosia ja lopputulos on usein hyvin laiha. Tärkeää on kuitenkin, jos vahinko on isompi, ilmoittaa korvausvaatimus heti kirjallisesti esim. sähköpostilla pesänhoitajalle ja menetellä jatkossa valvonnan osalta kuten pesänhoitaja ohjeistaa. Katso konkurssin vaiheet tarkemmin konkurssiasiamiehen toimistosta.

Pesänhoitaja ilmoittaa saatuaan tietää velkojan vaatimuksesta velkojille valvontapäivän milloin saatava on valvottava, jotta se huomioidaan konkurssissa. Valvontapäivänä on tärkeä lähettää esim. sähköpostilla saatavat eriteltynä ja perusteltuna pesänhoitajalle. Sama saatava ilmoitetaan vakuuden antajalle. Pesänhoitaja tarkistaa valvonnan ja selvittää velan perustetta ja määrää.

Tärkeää on silloin, että toimittaja on antanut kuluttajasuojalain mukaisen vakuuden kuluttajalle ennakkomaksusta jos sellaisesta on sovittu tai toimitus on etupainotteinen sovitusti. Tällöin kuluttaja voi kääntyä vakuuden antajan puoleen ja vaatia vakuutta pankilta tai muulta joka vakuuden on antanut. Tärkeää on olla heti yhteydessä vakuudenantajaan, vaatia korvausta yksilöimällä se ja selvitettävä, miten pitää menetellä jotta vakuus voidaan periä. Ongelmia saattaa syntyä vahingon määrittämisessä siis kuinka suuri on vahingon määrä. Vakuuden antaja tai konkurssipesä saattaa sen kiistää, jolloin asia ratkaistaan oikeudessa.

Kun talotoimittaja menee konkurssiin on hyvä tehdä valmiusasteselvitys jatkoa varten. Se on tarkempi kuin pankille rahoitusta varten annettava valmiusasteselvitys siitä, mitä on toimitettu ja mitä on vielä toimittamatta ja miten tämä suhteutuu tilaajan suorittamiin maksuihin. Siinä annetaan euromääräinen arvio toimitukselle. Mikäli on toimitettu enemmän kuin mitä tilaaja on maksanut, on konkurssipesällä mahdollisuus periä erotusta. Tilaaja voi kuitenkin kuitata erotuksen helposti esittämällä laskelman hänelle kokurssissta aiheutuvista vahingoista. Koska vahinkoa aiheutuu uuden toimittajan hankkimisesta, viivästyksestä jne.

Konkurssipesä ei todennäköisesti jatka liiketoimintaa vaikka sillä on siihen lain suoma mahdollisuus. Joka tapauksessa konkurssipesän kanssa voi neuvotella toimituksen jatkamisesta. Usein se johtaa kuitenkin erilliseen sopimukseen mitä ja miten toimitetaan ja mitä maksua vastaan. Erillinen sopimus saattaa olla järkevä vain jos elementtitoimitus tai vastaava on ollut jo lähellä toimitusta tmv.

Mitä jos vakuudestaan ei saa korvausta vahingoille konkurssitilanteessa? Voiko vaatimuksen esittää kaupan myyjälle, toimitusjohtajalle, hallituksen jäsenille tai jollekin muulle taholle. Lain mukaan tämä on mahdollista mutta asian selvittämiseen ei kannata lähteä ellei riidanalainen saatava ole merkittävä. Kysymys on silloin tuottamuksen selvittämisestä eli onko laiminlyönnti tai puute ollut mahdollisen vastuuvelvollisen tiedossa.

Konkurssitilanteessa toimittajan vastuu lakkaa tulevista virheistä ja vahingoista. Tämä on tietysti iso menetys. Toimittajalla kun on aina 10 vuoden virhevastuu. Konkurssi ei kuitenkaan poista ulkopuolisen toimitussisältöön kuuluvan tavarantoimittajan ja asentajan vastuuta toimittamastaan osatoimituksesta kuten esim. ikkunat, ovet. Tällaisen alihankkijan tilanne saattaa olla hankala varsinkin jos ko. taho ei ole saanut maksua esim. ikkunatoimituksesta ja joutuu sen valvomaan talopakettitoimittajan konkurssissa mutta joutuu 10-v vastuuseen niistä talopakettitoimittajan tilaajalle. Näiltä osin on oma vastuusäännökset kuluttajasuojalaissa 9 luku 34§ mukaisesti.

In English (see anyhow some details in Finnish)

House packages

The housing package agreement is a complex and detailed contract document. It is necessary to use an expert in the construction industry and a lawyer to investigate it.

The starting point is that the contract between the supplier and the customer binds the parties. However, the Consumer Protection Act has mandatory provisions, e.g. with regard to advance payments, which must be applied even if otherwise agreed in the delivery contract.

Consumer Act (Kuluttajansuojalaki KSL) chapter 9 (see English version )and its norms are therefore applied as the primary norm, e.g. withholding of invoices, delays, etc. In addition, the house package suppliers' own general conditions or the general contract conditions under PTT ry must be followed if they are part of the contract. They will only be applicable if they do not conflict with the Consumer Protection Act.

The Consumer Agency has good instructions for house package deliveries.

What the different concepts of house packages mean can be seen from the following:
House ready, move-in ready, water roof ready, frame ready, element package and material package. See the delivery contents of Pientaloteollisuus PTT ry house packages.

Often, the general contract conditions of Pientaloteollisuus ry are referred to in house package deliveries.

Choosing a house package

You should familiarize yourself with house package deliveries with an experienced expert. The interest of the seller working on commission is not the same as that of the customer. The customer must clearly understand what the package contains and what remains to be obtained elsewhere, and what the risks of delivery are and how to prepare for them. If the delivery is not as agreed, the damages can be large and the settlement of the dispute will take years.

Paying the price

The customer must be careful about the compliance of the deliveries with the agreement and check the contents of the partial deliveries and whether they correspond to the agreed so that the payment installment can be paid. The customer must withhold the disputed part from the payment and notify the supplier immediately after partial delivery. This is the best way to make sure of the supplier's activity and willingness to cooperate. The disputed part must be set aside to await the final settlement. On the other hand, an unjustified withholding leads to late payment interest (2023 more than 10%), so the withholding of payment must be justified.
Price increases and contract terms
The agreement is binding on the parties, i.e. it cannot be changed unless the terms of change have been mutually agreed upon.
Contract terms often include a price increase clause, which is also allowed by the Consumer Protection Act. However, the price increase must be based on the law, i.e. KSL chapter 9 § 24, which defines
the basis for a price increase to something that the supplier could not have reasonably prepared for.

Bankruptcy

If the house package supplier goes bankrupt, as has happened in the case of Jukkatalo Oy, the delivery is interrupted and the customer has to acquire new builders and materials.

Only the materials delivered to the plot are transferred to the customer. Those at the factory will remain in bankruptcy.

The consumer is protected in the Consumer Protection Act in such a way that the consumer only pays for the delivered goods and services when he has received them and can inspect them. If an advance payment is agreed upon when delivering the house package, the consumer must be provided with a bank guarantee or a similar security guarantee for future delivery.
Damage will certainly occur and it must be monitored in the same way as other creditors for the assets of the bankruptcy estate. This takes years and the end result is often very thin. It is important, however, if the damage is larger, to report it in writing, e.g. by e-mail, to the administrator, and to proceed with supervision in the future as instructed by the administrator. See the stages of bankruptcy in more detail at the bankruptcy attorney's office.

After learning of the creditor's demand, the trustee will notify the creditor of the control date when the claim must be informed. On that day, it is important to e.g. send the receivables itemized and justified to the trustee by e-mail. The same claim is reported to the guarantor. The trustee checks the claim and finds out the basis and amount of the debt.

It is important then that the supplier has given the consumer a guarantee for the advance payment in accordance with the Consumer Protection Act. In this case, the consumer can turn to the guarantor and demand a guarantee from the bank or other party that provided the guaranty. It is important to immediately contact the guarantor, demand compensation by specifying it and find out how to proceed so that the guarantee can be collected. Problems may arise in determining the damage, i.e. how big is the amount of damage. The guarantor or the bankruptcy trustee may dispute it, in which case the matter will be resolved in court.

When a building supplier goes bankrupt, it's good to make a readiness assessment for continuation. It is more accurate than the readiness level report given to the bank for financing, about what has been delivered and what has yet to be delivered and how this relates to the payments made by the customer. It gives an estimate in euros for the delivery. If more has been delivered than what the customer has paid, the bankruptcy estate has the option of collecting the difference. However, the subscriber can easily offset the difference by presenting a calculation of the damages caused to him by the combined course. Because the damage is caused by getting a new supplier, delay, etc.

The bankruptcy estate will probably not continue the business even though it has the opportunity to do so under the law. In any case, you can negotiate with the bankruptcy estate about continuing the delivery. Often, however, it leads to a separate agreement on what and how to deliver and for what payment. A separate contract might only make sense if delivery of elements or similar has already been close to delivery, etc.

What if you don't get compensation for damages from your collateral in a bankruptcy situation? Can the claim be submitted to the store's seller, CEO, board members or some other entity. According to the law, this is possible, but it is not worth going to investigate the matter unless the claim in dispute is significant. The issue then is to find out the fault, i.e. whether the negligence or deficiency was known to the person liable.

In the event of bankruptcy, the supplier's liability for future errors and damages ceases. This is of course a big loss. The supplier always has 10 years of error liability. Bankruptcy does not, however, eliminate the third party's supply of goods and the installer's responsibility for the partial delivery, such as e.g. windows, doors. The situation of such a subcontractor may be difficult, especially if the party has not received payment for e.g. window delivery, but is liable for them for 10 years to the customer of the building supplier. In these respects, there are separate liability provisions in the Consumer Protection Act in accordance with Chapter 9, Section 34.