Rakennushankkeiden vastuut, kiinteistöyhtiö, urakoitsijat sekä vakuutusyhtiön takautumisoikeus

Kiinteistöosakeyhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevan ravintolan rasvakeittimessä oli alkanut vakava tulipalo, joka oli levinnyt ilmanvaihtokanavaan ja sitä pitkin rakennuksen ullakkokerrokseen. Vakuutusyhtiö oli maksanut vakuutuskorvauksia palosta aiheutuneista vahingoista neljälle yhtiölle ja yhdelle yksityishenkilölle. Vakuutusyhtiö vaati kanteessaan takautumisoikeutensa perusteella korvauksia kiinteistöyhtiöltä sekä rasvakanavan muutostyöt tehneiltä urakoitsijalta ja sen aliurakoitsijalta. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa, Korkein oikeus palautti asian hovioikeuteen mutta ennenkuin sitä ehdittiin käsitellä, osapuolet sopivat keskenään asian ja lopullista päätöstä asiassa ei saatu. Korkeimman oikeuden antamassa tuomiossa on kuitenkin sivuttu tällaisten rakennusurakoiden vastuukysymyksiä kiinnostavalla tavalla.

Asiassa oli kysymys kenen tuli hakea rakennuslupa rasvakanavalle?
Mikä oli kiinteistöyhtiön velvollisuus perehtyä suunnitelmiin?
KKO mukaan lainsäädäntö tai oikeuskäytäntö ei kuitenkaan anna selvää vastausta siihen, onko rakennusluvan hakemisesta ja sen tarpeellisuuden selvittämisestä vastuussa rakennushankkeeseen ryhtyvä, rakennuksen omistaja vai kumpikin, ja mikä on kunkin tahon vastuu, jos rakennusluvan hakeminen laiminlyödään.

Mikä on kiinteistöyhtiön myötävaikutusvelvollisuus?
KKO kysyy perusteluissaan, kenen vastuulla urakka on räystäslinjan yläpuoliselta osalta ollut, ja voidaanko katsoa, ettei kiinteistöyhtiöllä ole lainkaan ollut vastuuta rakentamistavan valinnasta ja valvonnasta?

Mikä on rikkomusperusteisen vahingonkorvauksen ja sopimusperusteisen vahingonkorvauksen vastuiden suhde eli mihin vahingonkorvausvaatimus voidaan perustaa?
KKO mukaan Korkein oikeus on todennut ratkaisussaan KKO 2009:92, että kysymys rikkomusperusteisen ja sopimusperusteisen vastuun keskinäisestä suhteesta on monitahoinen eikä sitä voida arvioida yksiselitteisin ja kaavamaisin tavoin erilaisissa tilanteissa ja henkilösuhteissa. Jos kysymyksessä on sopimuksesta riippumatta voimassa olevan velvollisuuden rikkominen, velvollisuus vahingon korvaamiseen sen kärsijälle voi syntyä vahingonkorvauslain nojalla niin, ettei vahingonkorvauslain soveltamista sulje pois pelkästään se seikka, että vahinko kohdistuu omaisuuteen, joka on sopimukseen perustuvan luovutusketjun kautta peräisin vahingon aiheuttajalta.


KKO mukaan:

Kiinteistöyhtiö

17. Vakuutusyhtiö on valituksessaan hovioikeudelle vedonnut kiinteistöyhtiön osalta siihen, että se oli sallinut, edellyttänyt ja hyväksynyt, että rasvakanava siirretään ullakkokerroksessa rakennuksen sisäpuolelle ja sieltä vesikaton läpi. Kiinteistöyhtiö oli vastuussa osakkeenomistajille ja talon vuokralaisille talon rakenteiden terveellisyydestä ja turvallisuudesta. Näin ollen sen olisi tullut joko itse hakea rakennuslupaa tai valvoa, että rakennuslupaa haetaan. Ravintolan ilmanvaihtokonehuone ei ollut rakennusliike PMR:n rakennusluvan aluetta, eikä rakennusliike A:n urakka ollut alisteinen rakennusliike PMR:lle. Rasvakanavan muutostyöt olivat kuuluneet yksinomaan rakennusliikkeiden A ja T urakkaan.

18. Käräjäoikeus on katsoessaan, ettei kiinteistöyhtiön ole osoitettu toimineen asiassa tuottamuksellisesti, todennut olevan selvää, että rasvakanavan muutostöitä koskevan rakennusluvan muodollisena hakijana tuli olla kiinteistöä hallitseva yhtiö. Käräjäoikeuden mukaan vallinneissa olosuhteissa on kuitenkin ollut epäselvää, onko rasvakanavan uusiminen edellyttänyt rakennuslupaa ja mille rakentamiseen osallistuneelle taholle sen selvittäminen on kuulunut. Käräjäoikeus on katsonut, että ensisijainen selvittämisvastuu on kuulunut rakennushankkeeseen ryhtyvälle eli tässä tapauksessa ravintolayritykselle. Käräjäoikeus on arvioinut rakennuslupaa koskevia velvoitteita asunto-osakeyhtiöitä koskevien oikeusohjeiden ilmentämien periaatteiden ja maankäyttö- ja rakennuslain säännösten perusteella.

19. Korkein oikeus toteaa, että asiassa sovellettavan vanhan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 2 momentin mukaan, jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on osakkeenomistajan kustannuksella haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Kuten ratkaisusta KKO 2003:131 ilmenee, yhtiön on sekä omaa suostumustaan että viranomaisluvan hakemista varten arvioitava myös osakkeenomistajan muutostyön yhteydessä, voiko muutos vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa muille osakkeenomistajille. Ratkaisun mukaan yhtiö oli näin tehdessään joutunut perehtymään osakkeenomistajien suunnittelemiin muutoksiin. Rasvakanavan uusimisen aikaan voimassa olleessa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa (132/1999) edellytettiin niin ikään, että rakennusluvan hakijana on rakennuspaikan haltija.

20. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:n 2 ja 4 momentin nojalla asunto-osakeyhtiö on vastuussa yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapidosta pääosin muilta kuin huoneistojen sisäosien osalta. Ratkaisussa KKO 1998:105 huoneiston ilmanvaihdon saattamisen vastaamaan voimassaolevia viranomaismääräyksiä katsottiin kuuluvan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen. Myös maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennuksen kunnossapitovelvollisuus on ensi sijassa rakennuksen omistajalla tai haltijalla (HE 101/1998 vp s. 112).

21. Edellä ilmenevällä tavalla laissa ja oikeuskäytännössä on lähdetty siitä, että rakenteita koskeviin muutostöihin tarvitaan rakennuksen omistajan suostumus ja että rakennuslupa-asioissa ainakin muodollisena hakijana on rakennuksen omistaja. Rakennuksen kunnossapidosta vastuussa olevan omistajan tulee tällöin perehtyä muutostöihin ja niiden vaikutuksiin rakennuksen kannalta. Lainsäädäntö tai oikeuskäytäntö ei kuitenkaan anna selvää vastausta siihen, onko rakennusluvan hakemisesta ja sen tarpeellisuuden selvittämisestä vastuussa rakennushankkeeseen ryhtyvä, rakennuksen omistaja vai kumpikin, ja mikä on kunkin tahon vastuu, jos rakennusluvan hakeminen laiminlyödään. Näin ollen hovioikeuden olisi tullut myöntää jatkokäsittelylupa tältä osin ennakkoratkaisuperusteella.

22. Käräjäoikeus on lisäksi perustellut kiinteistöyhtiön tuottamuksen puuttumista sillä, että yhtiö oli joka tapauksessa saanut räystäslinjan yläpuoliselta osuudelta lähteä siitä, että rasvakanavan linjaus kuului ullakkoa koskevaan urakkaan, joka oli ollut rakennusliike PMR:n suunnittelu- ja toteutusvastuulla. Toisaalta käräjäoikeus on todennut, että rasvakanavan muutostyöt ovat edellyttäneet kiinteistöyhtiön myötävaikutusta ja että ullakolla sijaitseva ilmanvaihtokonehuone, jonka läpi rasvakanava oli vedetty kulkemaan vesikatolle, oli ollut rakennusliike PMR:n urakkaan kuulumaton alue. Näin ollen käräjäoikeuden tuomion perusteella ei ole selvää, kenen vastuulla urakka on räystäslinjan yläpuoliselta osalta ollut, ja voidaanko katsoa, ettei kiinteistöyhtiöllä ole lainkaan ollut vastuuta rakentamistavan valinnasta ja valvonnasta. Käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuutta on siten ollut syytä epäillä kiinteistöyhtiön menettelyn arvioinnin osalta, ja valituslupa olisi tullut myöntää myös muutosperusteella.

Urakoitsijana olleet rakennusliikkeet

23. Vakuutusyhtiö on valituksessaan vedonnut siihen, että rakennusliikkeet A ja T olivat rikkoneet pakottavia lakisääteisiä velvoitteitaan, kun ne olivat rakentaneet lain, määräysten, määräysten tasoisten ohjeiden ja hyvän rakennustavan vastaisesti rasvakanavan ullakkokerroksen läpiviennin paloeristämättömänä ja niin, että rasvakanava oli päässyt irtoamaan liitoksestaan. Myös urakoitsijoina olleiden rakennusliikkeiden olisi tullut huolehtia rakennusluvasta.

24. Käräjäoikeuden tuomion mukaan rakennusliikkeet A ja T eivät olleet vakuutusyhtiölle sopimuksen ulkopuolisena tahona vastuussa vahingosta, joka oli aiheutunut mahdollisesta virheestä urakkasopimuksen täyttämisessä. Käräjäoikeuden mukaan velvollisuus maankäyttö- ja rakennuslain nojalla annettujen määräysten noudattamiseen oli tilaajalla eikä urakoitsijalla. Urakoitsijan keskeisin velvollisuus oli suorittaa rakentaminen tilaajan yksilöimällä tavalla. Rakentamismääräyskokoelmasta ei voinut johtaa urakoitsijalle sellaisia velvollisuuksia, jotka aiheuttaisivat vastuun sopimuksen ulkopuoliselle taholle. Urakoitsija vastasi sopimussuorituksesta vain tilaajalle sopimusperusteisen vahingonkorvauksen periaatteiden mukaisesti eikä urakoitsijalle muodostunut sopimuksen ulkopuoliseen tahoon kohdistuvaa korvausvastuuta.

25. Korkein oikeus toteaa, että vakuutusyhtiön kanne on perustunut rakennusliikkeiden lakisääteisten, rakentamista koskevien sopimuksen ulkoisten velvoitteiden rikkomiseen. Korkein oikeus on todennut ratkaisussaan KKO 2009:92, että kysymys rikkomusperusteisen ja sopimusperusteisen vastuun keskinäisestä suhteesta on monitahoinen eikä sitä voida arvioida yksiselitteisin ja kaavamaisin tavoin erilaisissa tilanteissa ja henkilösuhteissa. Jos kysymyksessä on sopimuksesta riippumatta voimassa olevan velvollisuuden rikkominen, velvollisuus vahingon korvaamiseen sen kärsijälle voi syntyä vahingonkorvauslain nojalla niin, ettei vahingonkorvauslain soveltamista sulje pois pelkästään se seikka, että vahinko kohdistuu omaisuuteen, joka on sopimukseen perustuvan luovutusketjun kautta peräisin vahingon aiheuttajalta. Tähän soveltamismahdollisuuteen vaikuttaa muun muassa se seikka, minkä luontoisen velvollisuuden rikkomisesta on kysymys (kohta 11). Korkein oikeus totesi lisäksi kanteen perusteeksi vedotuille veneen turvallisuutta koskeville määräyksille olevan luonteenomaista, että ne koskivat hyödykkeen turvallisuudelle asetettavia yleisiä vaatimuksia, joiden tarkoituksena oli suojata kenen tahansa hyödykkeen omistajan tai käyttäjän etuja. Ratkaisun mukaan valmistajan velvollisuus noudattaa tällaisia turvallisuusvaatimuksia ei riippunut sopimuksesta (kohdat 7, 8, 12 ja 13).

26. Ratkaisussa KKO 1996:59 urakoitsijan ja aliurakoitsijan katsottiin olevan osavastuussa paalutuksen aiheuttamasta tärinästä naapurikiinteistölle aiheutuneista vahingoista, kun urakoitsijat olivat laiminlyöneet selvittää Suomen rakentamismääräyskokoelman edellyttämällä tavalla myös tulevan rakennustyön läheisyydessä sijaitsevien rakennusten ja rakenteiden perustuksien sijaintia, sisältöä ja kuntoa. Toisaalta ratkaisussa KKO 2008:31 arvioitiin tilannetta, jossa kantaja, olematta sopimussuhteessa rakennusliikkeeseen, vaati korvausta rakennusliikkeeltä, kun tämä oli täyttänyt sopimuksenmukaisen rakentamisvelvoitteensa virheellisesti. Ratkaisussaan Korkein oikeus katsoi, ettei vahingonkorvauslakiin nojautuville korvausvaatimuksille ollut lain mukaista perustetta. Korkein oikeus on myös edellä viitatussa ratkaisussaan KKO 2009:92 yleisesti todennut, että sopimuskumppanin myöhempi sopimuskumppani ei yleensä voi toteuttaa sopimusrikkomukseen perustuvia vaatimuksia nojautumalla sopimusvastuusta riippumattomaan vastuuseen (kohta 8).

27. Edellä selostetun oikeuskäytännön perusteella ei ole selvää, ettei urakoitsijan tai aliurakoitsijan laiminlyönti noudattaa maankäyttö- ja rakennuslakia sekä niiden nojalla annettuja määräyksiä ja hyvää rakentamistapaa - erityisesti määräysten liittyessä rakenteiden turvallisuuteen - voisi tietyin edellytyksin perustaa vahingonkorvausvastuuta myös muihin kuin urakkasopimuksen osapuoleen nähden. Korkein oikeus katsoo, että käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuutta on näin ollen ilmennyt aihetta epäillä siltä osin kuin rakennusliikkeiden vastuun on tuomiossa katsottu voivan perustua vain sopimukseen. Hovioikeuden olisi siten tullut myöntää myös tältä osin jatkokäsittelylupa muutos- ja ennakkoratkaisuperusteella.

Lisää aikaisempia tapauksia ja kysymyksiä:Aikaisemmat tapaukset ja kysymykset