Sopimuksen syntyminen
Sopimus voi syntyä suullisesti tai kirjallisesti mutta myös hiljaisesti eli ilman nimenomaista tahdonilmaisua mutta toimimalla ikäänkuin sopimus olisi voimassa. Mutta vahingonkorvausvastuu voi syntyä ilman sopimuksen syntymistäkin pelkästään neuvotteluiden perusteella.
Rakennusalalla on tyypillistä, että neuvotteluja käydään pitkäänkin ja sopimuksen tarkoittamaan toimintaa valmistellaan kun odotetaan esim. rakennuttajan rahoituksen järjestymistä.
Usein sopimus syntyy tarjouspyynnön, tarjouksen ja vastauksen kautta. Lue tarjouksen sitovuudesta eri kirjoitus.
Sopimuksen syntymishetki on viimekädessä näyttökysymys eli voiko toinen näyttää sen luotettavasti että toinen osapuoli on sitoutunut sitovasti sopimukseen. Katso putkiurakasta sopiminen KKO 2024:15.
Riita rakentamista koskevien liikeneuvotteluiden katkeaminen rahoitukseen ja kuka korvaa suunnittelukustannukset KKO 1984-II-181 ja liikehuoneiston vuokraamisen kariutumisesta tuomittu vahingonkorvaus vuokralaiselle vaikka sopimusta ei syntynyt KKO 2009:45.
Hiljaisesti syntyneestä sopimuksesta katso KKO 2018:37, jossa sopimus katsottiin syntyneen olosuhteiden perusteella. Kysymys oli pahvimukien toimittamisesta ja yhteistyöstä oli neuvoteltu pitkään. Mitään kirjallista sopimusta ei kuitenkaan oltu saatu tehtyä. Tavaramerkin käyttöoikeus oli luovutettu ja yhteistyö oli ollut tiivistä.
KKO totesi:
Väitetyn sopimuksen yksityiskohtaista sisältöä ei voida oikeudenkäynnissä esitetyn selvityksen perusteella määritellä. Samoin epäselväksi on jäänyt sopimuksen syntymisen täsmällinen ajankohta. Korkein oikeus kuitenkin katsoo, että osapuolten yhteistyösuunnitelmia on seurannut niitä vastannut yhteistyö.
Lopputuloksena katsottiin sopimuksen syntyneen "hiljaisesti" mutta toimittajan korvausvaatimukset varaston arvosta hylättiin koska tilaaja oli antanut kohtuullisen 4kk irtisanomisajan toimittajalle ja toimittajalle katsottiin kuuluvan liiketoimintariski varastosta.
Tapauksessa KKO 1996:84 oli kysymys siitä, oliko kunta sitoutunut urakkasopimukseen kun se oli ilmoittanut urakoitsijalle valinnasta rakennushankkeen urakoitsijaksi vaikka kunnan hallitus oli edellisen ilmoituksen jälkeen siirtänyt asian käsittelyn itselleen ja hylännyt sen. KKO päätyi päinvastaiseen näkemykseen kuin KO ja HO ja perusteli päätöstään:Asianosaiset ovat edellyttäneet välillään sovellettavan Rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16 -10182). Näiden periaatteiden 7.4 kohdan mukaan urakkasopimuksen katsotaan syntyneen, kun urakoitsija on saanut rakennuttajalta tiedon voimassaolevan tarjouksensa hyväksymisestä.
Sanotuilla perusteilla ja ottaen huomioon varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 1, 6 ja 11 §:stä ilmenevät periaatteet Korkein oikeus katsoo, että urakkatarjouksen hyväksyminen on tullut kuntaa sitovaksi.
Ratkaisussa KKO 2011:54 todettiin:
21. Sopimusneuvottelut eivät lähtökohtaisesti sido osapuolia, ja osapuolet voivat vetäytyä niistä yleensä ilman haitallisia seuraamuksia. Oikeuskäytännössä (KKO 1984 II 181 ja KKO 2009:45) on kuitenkin katsottu, että perusteeton vetäytyminen neuvotteluista voi johtaa korvausvastuuseen sopimuksentekorikkomusta koskevien periaatteiden mukaisesti. Näin voi olla varsinkin silloin, kun toinen osapuoli on tahallaan tai huolimattomuudesta synnyttänyt neuvottelukumppanissaan perustellun luottamuksen sopimuksen solmimiseen tai on moitittavalla tavalla ylläpitänyt tätä luottamusta.
22. Tiehallinto ja Tieliikelaitos ovat tunteneet hyvin tien rakentamiseen vaadittaviin lupiin ja julkiseen hankintaan liittyvät menettelyt sekä muutoksenhakumahdollisuudet. Tiehallinto ja Tieliikelaitos ovat kuitenkin olleet epätasapuolisessa asemassa sikäli, että Tiehallinto on urakan teettäjänä voinut urakan sisällön ohella määritellä myös tarjouskilpailun aikataulun. Se on aloittanut tarjouskilpailun huolimatta tiesuunnitelman keskeneräisyydestä. Tarjouskilpailun aloittamisesta päättäessään Tiehallinnon on tullut ottaa huomioon myös se mahdollisuus, että tiesuunnitelmaa käsitellään valitusten johdosta kaikissa muutoksenhakuasteissa. Tiesuunnitelma onkin tullut lainvoimaiseksi vasta korkeimman hallinto-oikeuden 25.6.2003 antamalla päätöksellä. Se, että urakkasopimuksen allekirjoittaminen urakoitsijaksi ensimmäisessä tarjouskilpailussa valitun Tieliikelaitoksen kanssa on viivästynyt, on siten seurausta Tiehallinnon liian aikaisin aloittamasta hankintamenettelystä.
23. Tiehallinto on tarjouskilpailun ajoittamisellaan vaikuttanut siihen, että tarjoajilta on kahdesti jouduttu tiedustelemaan tarjousten voimassaolon jatkamista. Tiehallinnon on tällöin tullut ottaa huomioon myös se mahdollisuus, että tiedustelut johtavat tätä menettelyä koskeviin valituksiin. Näin on myös tapahtunut, sillä Skanska on perustellut 19.3.2003 tehtyyn hankintapäätökseen kohdistunutta hakemustaan markkinaoikeudessa ensisijassa juuri tarjousten jatkamiseen liittyvillä seikoilla.
24. Tieliikelaitos on neuvotellut Tiehallinnon kanssa yli yhdeksän kuukauden ajan. Tiehallinto ja Tieliikelaitos ovat aina markkinaoikeuden antamaan päätökseen asti olleet yhtä mieltä siitä, että ne tulisivat tekemään keskenään urakkasopimuksen, kun tiesuunnitelma on hyväksytty. Vaikka Tieliikelaitos on jo tarjouskilpailuun osallistuessaan tiennyt, että tiesuunnitelmasta on valitettu, se on voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että tarjouskilpailun voittajana se saa urakan toteutettavakseen. Tieliikelaitos on Tiehallinnon tieten valmistellut urakan nopean aloittamisen edellyttämiä suunnitelmia omalla kustannuksellaan luottaessaan sopimuksen syntymiseen ja siihen, että suunnittelukustannukset tulevat katetuiksi urakan kokonaishinnasta.
25. Asiassa ei ole kuitenkaan osoitettu, että Tiehallinnon edustajat olisivat antaneet Tieliikelaitokselle osapuolten välisissä keskusteluissa tai neuvotteluissa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka luoneet Tieliikelaitokselle muullakaan tavalla sellaisia sopimuksen syntymiseen liittyviä odotuksia, joita Tieliikelaitoksella ei olisi jo muutoin ollut asiantuntemuksensa, vallinneiden olosuhteiden ja hankintamenettelystä saamiensa tietojen perusteella. Päinvastoin Tiehallinto on asiakirjoista ilmenevin tavoin toistuvasti ilmoittanut Tieliikelaitokselle, ettei sitovaa sopimusta ole eikä sitä voida tehdä ennen tiesuunnitelman vahvistamista. Vaikka Tiehallinto on edellä todetulla tavalla ollut tietoinen urakan valmistelun aloittamisesta ja tukenutkin sitä osoittamalla Tieliikelaitokselle suunnittelutyötä varten toimitiloja, sen ei kuitenkaan ole selvitetty edellyttäneen Tieliikelaitokselta suunnittelutyön aloittamista. Neuvottelumuistiossa 13.12.2002 on nimenomaisesti todettu, että toimijat ottavat tietoisen riskin tehdessään töitä projektille ennen tiesuunnitelman vahvistamista. Tiehallinto ei ole saanut suunnittelutyöstä hyötyä.
26. Kohtuudella ei voida myöskään vaatia, että Tiehallinto olisi vielä markkinaoikeuden päätöksen jälkeen yrittänyt saada Tieliikelaitoksen kanssa aikaan urakkasopimusta kumotun hankintamenettelyn perusteella. Tiehallinnolla on siten ollut perusteltu syy vetäytyä neuvotteluista.
27. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei Tiehallinto ole piittaamattomalla tai huolimattomalla menettelyllään saanut aikaan Tieliikelaitoksessa virheellistä käsitystä sopimuksen solmimisesta ja ettei se ole muutoinkaan menetellyt moitittavasti sellaisella tavalla, jonka perusteella se olisi osaksikaan velvollinen korvaamaan Tieliikelaitokselle aiheutuneita suunnittelukustannuksia."
Sopimus muuttamismenettelystä on sovittava sopimuksen ehdoissa. Yksipuolinen muuttaminen ei ole mahdolllista ja on mahdollista vain poikkeustapauksissa.
Jos pitkäkestoisessa sopimuksessa ei ole irtisanomisehtoa sen muuttaminen tai irtisanominen edellyttää olosuhteiden muutosta. Tapauksessa KKO 2019:13 on käsitelty asiaa
16. Korkein oikeus toteaa, että sopimukset on pääsääntöisesti täytettävä ehtojensa ja tarkoituksensa mukaisesti. Sopimusten sitovuuden lähtökohta ei kuitenkaan tarkoita sitä, että sopimuksen osapuoli olisi pysyvästi ja peruuttamattomasti sidottu tekemäänsä sopimukseen määräämättömäksi ajaksi. Olosuhteet saattavat sopimuksen solmimisen jälkeen muuttua ennakoimattomasti siten, että sopimuksen soveltaminen sellaisenaan johtaisi kohtuuttomaan ja sopimuksen alkuperäisen tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen (ks. esim. KKO 1990:138 ja 2004:10).
17. Oikeus irtisanoa sopimussuhde on poikkeus sopimuksen sitovuuden lähtökohdasta. Pitkään jatkuneet toistaiseksi voimassaolevat sopimukset ovat kuitenkin pääsääntöisesti päätettävissä irtisanomisella ilman nimenomaista sopimusehtoakin (ks. KKO 1982 II 1, 1985 II 130 ja 1990:124). Sopimusosapuolten on sopimusta päätettäessä otettava kohtuullisessa määrin huomioon sopijakumppaninsa etu. Sopimussidonnaisuus päättyy kohtuullisen irtisanomisajan kuluttua, ellei irtisanomisajasta ole erikseen sovittu (ks. KKO 2010:69, kohta 9 ja KKO 2018:37, kohta 12).
18. Osapuolten tarkoitus vaikuttaa irtisanomisen edellytysten arviointiin. Pelkästään se seikka, että kysymyksessä on kestosopimus, ei ole peruste alentaa irtisanomiskynnystä, jos osapuolet ovat sopimussuhteeseen sitoutuessaan nimenomaisesti tarkoittaneet sopimuksen pitkäkestoiseksi. Tällaisessa sopimussuhteessa osapuolten tulee kuitenkin varautua kohtuudella olosuhteiden mahdolliseen ennakoimattomaan muuttumiseen liittyviin riskeihin (KKO 2010:69, kohta 10).
19. Edellä todettu irtisanomisvapaus koskee sellaisia toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia, joissa ei ole irtisanomisehtoa. Sen sijaan määräaikainen sopimus ei ole irtisanottavissa kesken sopimuskauden ilman tätä koskevaa sopimusehtoa tai lain säännöstä. Myöskään sellaista sopimusta, jonka on sovittu olevan voimassa pysyvästi, ei lähtökohtaisesti ole oikeutta päättää irtisanomalla (ks. KKO 1994:95). Jos ikuisesti voimassa olevaksi eli siis pysyväksi järjestelyksi tarkoitetusta sopimuksesta on tullut toiselle osapuolelle kohtuuttoman rasittava, esimerkiksi olosuhteiden muutoksista johtuen, myös tällainen sopimus voi poikkeuksellisesti olla irtisanottavissa kohtuullista irtisanomisaikaa noudattaen. Harkinnassa otetaan huomioon sopimuksen merkitys kummankin osapuolen kannalta (ks. KKO 1972 II 65).