LOPPUTARKASTUS SUORITTAMATTA

Lopputarkastus suorittamatta

Ylen MOT-ohjelmassa oli aiheena rakennusten lopputarkastusten laiminlyönti ja sen seuraukset (nähtävissä Areenalla).

Lopputarkastamattomia rakennuksia on tuhansia. Se voi tarkoittaa luvatta rakentamista, käyttöönottokatselmuksen eli sisäänmuuttotarkastuksen tai lopputarkastuksen tai osittaisen lopputarkastuksen laiminlyöntiä. Kuntien valvontakäytännöt ovat näiltä osin vaihtelevia ja tarkastuksia on jäänyt paljon pitämättä.

Ohjelmassa jäi juridiikka vähemmälle joten siitä muutama huomio.

Rakentaminen voi tarkoittaa rakennuksen uudisrakentamista tai korjausrakentamista. Kun rakennuslupa on myönnetty (lainvoimaisesti) rakentaminen on aloitettava 3 vuoden kuluessa ja saatettava loppuun 5 vuodessa. Aloittamiseen voi hakea pidennystä kahdella vuodella (jos oikeudelliset edellytykset ovat muuten kunnossa). Loppuunsaattamiseen voidaan hakea pidennystä enintään kolmella vuodella kerrallaan. Määriä ei ole rajoitettu eli kunnilla on tässä harkintavaltaa. Jos pidennyksiä ei ole haettu em. aikojen sisällä, vanha rakennuslupa raukeaa ja joudutaan hakemaan uusi rakennuslupa (MRL 143§). Ja tässä herää kysymys miten tarkastellaan jo tehtyjä rakentamistöitä. Tästä alempana.

Myyjä on velvollinen kertomaan tietämistään puutteista. Mutta myyjä vastaa myös virheistä, jotka eivät ehkä ole hänen tiedossa. Tämä voi koskea myös lopputarkastusta. Vastuu on silloin 10-v (eikä 5-v kuten ohjelmassa eräs ostaja kertoi). Sovellettava lainkohta on maakaaren 2 luvun 18§ ja 5-kohta kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Näissä ei ole merkitystä myyjän tietämyksellä. Kyseessä ei ole laatuvirhe vaan ns. vallintavirhe. Toki ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisen ajan kuluessa 4-6kk virheestä kun on saanut siitä tiedon. Muuten ostaja menettää oikeuden vaatia korvauksia virheestä. Tästä on poikkeuksena myyjän vakava laiminlyönti eli törkeä huolimattomuus esim. laiminlyömällä lopputarkastuksen hakeminen.

Myyjän vastuu on siis 10 vuotta kaupan tekemisestä eli varsin pitkä aika. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa kaupan purkua. Hinnanalennus määräytyy kustannuksista ja kuluista mitä joudutaan tekemään, jotta tarkastus saadaan pidettyä. Korjauslaajuus taas edellyttää kunnan rakennusvalvonnan kantaa asiaan. Kunnat harkitsevat kutakin tilannetta erikseen. Hankalin tilanne on tietysti, jos koko rakennuslupaa ei ole haettu. Se joudutaan hakemaan ja silloin edellytetään rakentamista tämän päivän määräysten mukaisesti joka saattaa edellyttää laajoja purkutoimia. Jos taas rakennuslupa on myönnetty mutta käyttöönottokatselmus puuttuu niin tilanne riippuu kunnan harkinnasta, jossa erityisesti turvallisuus ja terveyskysymyksillä on keskeinen merkitys. Jos osalopputarkastus on pitämättä pitäisi hyväksynnän olla helpompaa jälkitarkastuksella, mutta näissä kaikissa eri tilanteissa kunnilla on erilaisia tulkintoja kuten ohjelmassakin tuli ilmi.

Kunnan rakennusvalvonnan päätöksistä voi aina valittaa hallinto-oikeuteen, joka arvioi kunnan asettamia edellytyksiä lopputarkastuksen edellyttämille rakennustöille. Vaikea kuvitella, että tämän päivän rakentamisen normien täyttymättä jääminen sellaisen puutteen osalta, joka ei vaikuta terveellisyyteen tai turvallisuuteen esim. lämmöneristys johtaisi koko ulkovuorauksen purkamiseen. Joka tapauksessa vuosien kuluttua siitä kun rakennuslupa on rauennut haettava uusi rakennuslupa edellyttää suoritetuista rakennustöistä tarkkoja selvityksiä, jotta niitä voidaan kunnassa arvioida. Rakennustyön tarkastusasiakirjalla, johon eri välitarkastukset merkitään, on tässä keskeinen merkitys (MRL 150f§).

Kiinteistövälittäjä on vastuussa varsinkin pientaloissa rakennuslupien selvittämisestä ja tarkistamisesta. Mikäli nämä selvitykset on jätetty tekemättä, vastaa välittäjän välitysyhtiö korvauksista ostajalle. Välittäjän vastuuvakuutusyhtiö vasta näistä myös ostajalle. Tärkeää onkin reklamoida välittäjää ja kiinteistövälitysyhtiötä välittömästi kun virhe on selvinnyt. Muuten menetetään oikeus korvauksiin näiltä tahoilta. Reklamaatiot myyjällä ja välittäjälle sekä välitysyhtiölle ovat eri reklamaatioita.

Hyvän välitystavan mukaan:

6.5.2.9 Rakennuslupa asiakirjatVälitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta rakennuslupa asiakirjat, käyttöönottotarkastuspöytäkirja (eli osittainen lopputarkastuspöytäkirja) sekä lopputarkastuspöytäkirja. Mikäli välitysliikeei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusvalvontaviranomaisilta.Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisiltakaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoakaupan osapuolille.Rakennuslupa asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmintehdyillä muutostöillä on tarvittavat luvat ja, että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavatkäyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.

Katso KRIL ratkaisu 2007 https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kril-18.12.2007...

Hakusanat rakennuslupa, MOT, Areena, Yle, loppukatselmus, myyjän vastuu, välittäjä, vahingonkorvaus